ALTERAÇÕES AO ARRENDAMENTO

MOTIVADAS PELO CONTEXTO PANDÉMICO QUE VIVEMOS

Lei n.º 14/2020, de 9 de maio

A Lei n.º 14/2020, de 9 de maio constitui a terceira alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, que aprovou medidas excecionais e temporárias de resposta à situação pandémica que o país atravessa provocada pela COVID-19. Das alterações trazidas pela Lei n.º 14/2020, são do nosso interesse para o tema sobre que agora nos debruçamos, as alterações feitas ao art. 8.º e o aditamento do art. 8.º-A.

Para que possamos compreender a relevância da alteração a que foi agora sujeito este art. 8.º, é importante olharmos para a versão original do artigo e para as alterações que se seguiram, até chegarmos à redação atual, da Lei 14/2020.

Pois bem, numa fase inicial, o art. 8.º veio determinar a suspensão da produção de efeitos da denúncia de contratos de arrendamento, efetuada pelo senhorio, assim como a suspensão da produção de efeitos da execução de hipotecas sobre imóveis que constituem habitação própria e permanente do executado.

Logo a seguir, as alterações introduzidas pela Lei n.º 4-A/2020, de 6 de abril, vieram, em primeiro lugar, alargar a suspensão às situações de caducidade dos contratos de arrendamento (exceto, claro, nos casos em que o arrendatário não se oponha à cessação), à produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento, efetuadas pelo senhorio, assim como quanto ao prazo de 6 meses do art. 1053.º do Código Civil (para efeitos de entrega do imóvel ou promoção de despejo) para assim acautelar as situações em que o termo desse prazo ocorresse ainda durante o período de tempo de vigência das medidas excecionais.

E isto porque a segunda grande alteração introduzida a este artigo pela Lei n.º 4-A/2020, vinha exatamente determinar que a suspensão subsistiria enquanto se mantivessem

em vigor as medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica pela Covid-19, e até 60 dias após a cessação dessas medidas.

Ora, a Lei n.º 14/2020, veio precisamente alterar o art. 8.º definindo o período temporal em que se aplicará a suspensão: vigorará até ao dia 30 de setembro de 2020. Com esta alteração, o fim da suspensão não depende mais do decreto que venha a colocar fim ao termo da situação excecional. A partir do dia 30 de setembro, todas as situações supra mencionadas deixam de estar suspensas e voltarão, portanto, a produzir efeitos.

A título de exemplo: se um contrato de arrendamento, habitacional ou não habitacional, com prazo certo, terminar no dia 31 de julho, o efeito dessa caducidade apenas terá lugar a 1 de outubro, sendo esta a data em que deverá ser entregue o imóvel pelo arrendatário ao senhorio, salvo se o arrendatário concordar em entregar o imóvel antes dessa data.

Por outro lado, com o aditamento do art. 8.º-A ficou claro que, no que diz respeito aos contratos de arrendamento não habitacionais, assim como a outras formas contratuais de exploração de imóveis, o encerramento de instalações e estabelecimentos no contexto da pandemia não pode ser invocado como fundamento da extinção do contrato, nem de desocupação do imóvel.

Em suma:

- A suspensão da produção de efeitos da denúncia, caducidade, revogação e da oposição à renovação dos contratos dearrendamento habitacional e não-habitacional efetuados pelo senhorio, bem como do prazo do art. 1053.º do CC e da hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado, termina no dia 30 de setembro.

- O encerramento de instalações e estabelecimentos no contexto da pandemia não pode ser invocadocomo fundamento da extinção de contrato de arrendamento não habitacional, nem de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.

TEIXEIRA ADVOGADOS & ASSOCIADOS

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